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満室御礼:フォレスタ伊丹坂

☆満室御礼☆

フォレスタ伊丹坂の入居が満室になりました事をご報告いたします!

 昨年後半から募集を開始し、3月初旬には8戸全てに申し込みが入り満室状態となりました。年末年始を跨いで昨年中には4件の申し込み、そして残りの4件は、年明けて暫く反応が悪く不安な時期もありましたが、2月3月と立て続けに申し込みを頂き満室となりました。関係者の皆さま誠に有難う御座いましたm(- -)m

フォレスタ伊丹坂

振り返ると

 フォレスタ伊丹坂は、長期に渡り一括借り上げで運営されておりました。が、昨年はじめに退去となり、数十年ぶりに全室空き家となったのです。

 元々、現オーナー様が昭和40年代に風呂無し16戸の文化住宅として建築され、昭和の急成長時代や伊丹市の住宅開発の流れと共に運営されてきました。

懐かしい

 実は、筆者も近隣に住まいし、物件前のいたみ坂は、私の幼稚園時代からの通学路だったり、幼少期にはこのいたみ坂を何度も何度も行き来した事もあり、非常に思い出深い物件なのです。そんな昔から知っている田中文化(旧称)なので、この度オーナー様よりご相談頂いた際には、どことなく懐かしい何とかしたいという特別な気持ちがありました。

グーグルマップはまだ田中文化(旧称)状態ですね(2018/3/17時点)

フォレスタ伊丹坂

びっくり

 長期間にわたり一括借り上げ状態であった旧借主が退去され全空き家となってまもなく、オーナー様が弊社を訪ねてこられました。内容はもちろん今後の運営についてでした。まず、大まかなお話しをヒアリングさせて頂いた後、状況を確認する為に現地のへ向かいました。

 暫く振り?というか、長年借上げされていたので、私自身は初めて、そして、オーナー様にとってもかなり久しぶりの内覧でした。

 その久しぶりの内覧で外観から各々の部屋を調査していくのですが、オーナー様も含め私もスタッフも一同にびっくり。。。

フォレスタ伊丹坂

フォレスタ伊丹坂:ビフォーの状態にびっくり

フォレスタ伊丹坂

フォレスタ伊丹坂:ビフォーの状態にびっくり

 写真ではあまり伝わらないかもしれませんが、ホコリやカビ、匂い、水回りの劣化状態が想像していたよりも正直ひどかった。。。

 本当に住まいされていたのか??? 弊社は古家再生や放置されたような不動産を多く再生してきた経験上、見慣れてはいますが、先月までお住まいだったという前提と現状とのギャップにびっくりしました。おそらく前借主様は、少なくともここ数年は使われてなかったのかもしれません。。。

再生できるのか??風呂無しの幸い

 確かに現状は、想像よりはひどかった。。。

 が、再生出来ないわけではない。逆に風呂無しであったのが幸いし、実は再生に非常に適した物件であったのです。

 実際に劣化は進んでいるが、躯体といわれる柱や梁の状態は水気が少なかったおかげで非常にしっかりしており、屋根も健全で雨漏りヵ所もほぼ無かったのです。

非常に難易度が高い

 現地から戻り、さ~次はこの物件をどうするのか???

 *オーナー様の選択肢

  • 更地で売却
    • 一般住宅市場でのニーズが低い。理由は土地が大きい。建売業者へも売却厳しい。理由は区割りできない。
    • 売却出来ない訳ではないが、購買層が少なく価格が非常に安くなる。
  •  現状で売却
    • 収益市場に現状のまま売却出来ない訳ないが、全空室で築年数が古い。
    • 売却出来ない訳ではないが、購買層が少なく価格が非常に安くなる。
  • 解体して新築
    • 新築可能だが、現状建物の大きさからは大幅に小さくなる。
    • 建築コストも高く収益性が低い
  • リノベーション
    • 現状建物がどこまで使えるか?
    • 風呂無しをどうするのか?賃貸市場にマッチするのか?
    • リノベーションコスト次第では、高収益化が可能。

 今回の物件に関して、オーナー様にとっては、正直、非常に難しい物件です。土地の形状がいわゆる『ウナギの寝床』の形状をしているため、売却や新築、更地にして駐車場などの選択肢がとりにくい状態で、私どもも提案するにあたって非常に難易度の高い物件であることは確かでした。

さ~どうする?特に風呂無し2DK。。。

 オーナー様より、提案の時間を数週間頂いた。

 前項に記載した通り、一般的には非常に難易度が高い。ですが、私どもには過去に行ってきた古い文化住宅や放置された賃貸マンションの再生経験がある。ある程度の道筋は出来てはいました。

 ただ、課題はやはり風呂無しと2DKという間取り。。。風呂無しは現在の賃貸市場では当然受け入れられない。当然お風呂を入れないといけない。が、16戸全部に新設すると、コストがかかり過ぎる。まして2DKは賃貸市場では激戦の域。

 私どもの結論は、『全16戸ある部屋を全8戸に!』

 2部屋を一つにすれば、新設設備の数を半減できる。部屋の大きさを大きくできるので、賃貸市場での競争相手が少なくなる。という二つのメリットに注目しました。

後はコストと収益性!

 そう、次にくるのはコスト!!!

 見積するにあたっては、リノベ後の想定家賃を充分にリサーチしたうえで、充分な利回りを確保できる範囲で総額を算出し、2戸を1つにまとめるプランで、数社に見積をお願いした。